Conseil syndical du 29 avril 2019

CR(compte-rendu) du CS(conseil syndical) du 29 Avril 2019

Présents : Bernard GENTE, Hélène GOURDEL, Suzie RAMON.   (6 pages)

SUJETS D’INTERET POUR LES LOCATAIRES AUSSI

A leur communiquer, donc ! C’est important !

COMMUNICATION ENTRE RESIDENTS ET CS

Dans le précédent CR, nous avons indiqué que nous ne voulons pas être interpelés oralement sur tel et tel sujet concret par les copropriétaires, mais par courriel au président. C’est encore plus vrai pour les locataires, qui doivent passer par vous, le copropriétaire non occupant !

BRUITS DE CLAQUEMENT QUI POURRAIENT VENIR DES CONDUITS VMC SUR LE TOIT

Nous aimerions obtenir des témoignages précis et détaillés (quand? entendu de quel endroit précis ? semblant venir d’où ? quel type de bruit ?) de la part de ceux qui ont entendu ces claquements, ou qui en entendront cet été. Merci d’avance !

ASPECT ESTHETIQUE

Rappel du contenu du règlement de copropriété, page 45, paragraphe 3°/ HARMONIE ASPECT :

« La pose, l’installation ou l’usage de canisses, pare-vues, panneaux fixes ou mobiles, de quelque matière qu’ils soient, meubles de rangement divers, appareils électroménagers tels que machines à laver et barbecues, vélos, piscines gonflables mobiles, sur les terrasses et/ou balcons est strictement interdit » « Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’ensemble immobilier » « Il ne pourra être étendu de linge, ni exposé aucun objet aux fenêtres, ni sur les rebords des balcons, loggias, terrasses ».

Respectez ce règlement, s’il-vous-plait.

ASPECT BRUIT

Concernant les nuisances sonores, qui sont en train d’augmenter avec les beaux jours, et qui sont encore plus importantes côté allée centrale, à cause de la résonance entre les 2 bâtiments :

• Svp, évitez de téléphoner de votre fenêtre ou de votre terrasse. Si votre mobile ne capte pas à l’intérieur, privilégiez le fixe, parlez tout bas, éloignez-vous si c’est long.

• Si vous faites des travaux qui génèrent du bruit, svp, faites ça à des heures convenables, fermez la fenêtre et informez vos voisins à l’avance. Et pourquoi pas un p’tit apéro quand c’est fini ?

• Svp, manipulez les portillons de l’allée centrale avec douceur, pour le bruit et pour la durabilité du mécanisme.

Merci d’avance pour ces attentions qui contribuent au bon « vivre ensemble ».

SUJETS A PRIORI PAS D’INTERET POUR LES LOCATAIRES

ACTIONS DANS LE DOMAINE PRIVATIF

Il y a des sujets qui ne sont pas du ressort du CS, car ils sont du domaine des parties privatives, mais auxquels le CS peut apporter de la valeur ajoutée, en termes de communication, grâce au fait que le président du CS dispose des coordonnées des copropriétaires.

Nous avons pensé à l’exemple suivant :

• L’obligation qu’ont les copropriétaires de veiller en permanence au bon écoulement des eaux sous les dalles de leur terrasse, ce qui implique de soulever les dalles, avec un outil spécial (opération qui peut facilement, surtout si elle est faite par un particulier qui n’est pas un homme de l’art, entraîner une détérioration du bord supérieur de celles-ci), de nettoyer ce qui doit l’être, voire même, d’aménager un chemin d’écoulement meilleur que celui d’origine. Faute de cela, la responsabilité du copropriétaire est engagée, des dégâts peuvent en résulter, et provoquer un litige entre copropriétaires ou entre copropriétaire et syndicat des copropriétaires/ syndic.

Dans ce cas, et dans d’autres, le CS peut mentionner ces sujets dans un CR, demander s’il existe un(e) copropriétaire prêt(e) à trouver 1 ou 2 hommes de l’art dans le domaine correspondant (technique, juridique, ou autre) et à négocier un tarif particulier, comme cela a déjà été fait, par exemple, pour les climatisations et les stores. Cela peut être un partage avec les autres copropriétaires de votre expérience, positive ou négative, avec un fournisseur.

Si vous, copropriétaire, êtes intéressé à prendre en charge la coordination de ce sujet ou d’un autre, et si vous êtes prêts à ce que votre nom et vos coordonnées soient données dans le prochain CR de CS, manifestez-vous auprès du président du CS. D’avance, merci.

Le CS filtrera les sujets. En cas d’accord, indépendamment du CS, un petit collectif temporaire sur un sujet précis pourra se constituer et communiquer entre eux et/ou via le site internet.

ACTIONS DU DOMAINE DU CS

VOS REACTIONS PAR RAPPORT AU CR DU CS DU 15 AVRIL

Nous avons reçu 13 réponses, avec des remerciements, encouragements, félicitations. Merci !

SITE INTERNET

12 copropriétaires souhaitent que le site internet continue. zéro souhaitent sa fin. Une volontaire s’est manifestée, Mme LEVY, copropriétaire, pour gérer le site à la suite de Mme TARILLON qui l’a créé. Nous les remercions toutes les 2 vivement. Le site va donc perdurer en 2019 et début 2020. La passation de compétences est en cours. Le site fournit la possibilité de communiquer avec nous. Vous pouvez ainsi, ou en contactant le président du CS par courriel, faire ajouter du contenu sur le site. Mme LEVY n’est cependant pas contactable par vous.

Compte-tenu de l’aspect sensible et confidentiel de beaucoup d’éléments que nous mettons sur le site, en commençant par ces compte-rendus, en continuant par les convocations et notifications (CR) d’AG, nous envisageons de mettre un mot de passe sur tout ou partie du site, pour en limiter l’accès aux seuls copropriétaires.

GOELANDS SUR LES TOITS

L’intervention de l’entreprise chargée de stériliser les oeufs dans les nids a eu lieu ce mois. Je suis monté sur les toits avec eux. Il y avait un seul nid, sur le toit du B, côté étang. J’ai pu observer que le groupe extracteur du D est, effectivement, sensiblement plus petit que les 3 autres.

BRUIT SUR LE TOIT DU B

Il y avait un vent fort ce jour-là et j’ai constaté un bruit très fort de vibration de tôle sur la structure métallique carrée sur le toit du B, côté étang et allée centrale. J’ai repéré exactement l’endroit où il faudra serrer 2 tôles avec des boulons freinés pour supprimer le bruit. J’ai déclenché une intervention auprès du syndic. Nous n’avons pas accès seuls aux toits. Il faudra donc que une personne du syndic y soit avec nous ou que l’entreprise ait l’accès aux toits.

TRAITEMENT DES ESPACES VERTS ET NETTOYAGE INTERIEUR

Hélène et Suzie vont prendre ça en charge, essayer de faire en sorte que la prestation fournie soit plus satisfaisante, et faire des propositions d’évolution du contenu des contrats.

Si vous êtes motivés pour nous aider à travailler concrètement à l’amélioration de la prestation au quotidien ou à définir précisément nos attentes, contactez-nous, svp.

Nous allons nous procurer le dernier contrat signé, celui du nettoyage avec la 2ème entreprise.

AUTRES CONTRATS ET INTERVENTIONS PONCTUELLES

Nous allons demander à ce que le président du CS soit systématiquement informé avant chacune de ces interventions, ponctuelles ou dans le cadre d’un contrat.

PROTECTION DES ARRETS D’URGENCE GAZ

Sur proposition de Mr MAZILLE, nous allons demander 2 devis pour des coffrets de protection à poser autour des 2 boutons coup de poing d’arrêt d’urgence de l’alimentation en gaz des chaudières, afin d’éviter un déclenchement involontaire imposant une intervention manuelle.

TRAITEMENT EAU FROIDE

Le traitement de transformation du tartre de l’eau froide a été reporté d’un an à la dernière AG. Nous ferons en sorte que 1 ou 2 devis supplémentaires soient fournis et présentés à l’AG de 2020. Le taux de TVA sera de 10% au lieu de 20%, l’immeuble ayant alors plus de 2 ans d’âge.

GESTION DES RESERVES DANS LE CADRE DE LA GPA

Je vais m’occuper de ce vaste et important dossier.

GESTION DE LA GARANTIE BIENNALE DES ELEMENTS D’EQUIPEMENTS DISSOCIABLES DE LA STRUCTURE

Je vais m’occuper de ce dossier. Cela peut concerner la consommation élevée des chaudières, les vannes de coupure sans réarmement automatique, le positionnement décalé de la limite de propriété du grillage qui nous sépare du Lagon Bleu, les VMC sur les toits (dimensionnement du groupe extracteur du D, bruit de claquements, mentionné en début de CR, qui pourraient venir d’un manque de dispositif anti-dilatation thermique des conduits).

TALUS SOUS LE C

Après une mise en demeure éventuelle d’ICADE dans le cadre de la GPA, et suite à la décision prise en AG, définition et chiffrage de plusieurs projets d’évolution du fameux talus sous l’arrondi du C. Nous allons demander les 3 devis actuels.

SUJETS RELATIFS AUX PROPRIETES VOISINES

Prêt pour une balade, bucolique ? C’est parti ! Dans le sens des aiguilles d’une montre :

Côté Lagon Bleu, au nord-est :

Nous avons été contacté par le syndic de cette résidence qui donne, comme nous, sur la rue de la Méditerranée, le long du C et d’une partie du D. Nous avons décidé d’accéder à leur demande de pose d’une protection sur le grillage qui nous sépare. Nous allons acheter et poser nous-même cette protection visant à protéger leurs voitures des projections lors des interventions du jardinier.

Qui peut nous aider à poser cette protection de 50m de long sur le grillage rigide ?

Hélène et Suzie vont consulter sous peu les résidents du RdC du C et du D, côté Lagon Bleu, pour déterminer la hauteur de cette protection, qui devra faire au moins 70 cm, et au plus 115 cm (hauteur du grillage). Ca, c’est l’aspect court-terme.

Par ailleurs, à moyen terme, pour le problème du muret du Lagon Bleu détruit lors du chantier par ICADE et de la pose du grillage actuel en retrait de 30 cm par rapport à la limite de propriété, nous avons proposé au syndic du Lagon Bleu des démarches simultanées de mise en demeure d’ICADE, par eux, de reconstruire leur muret avec grillage, et par nous de supprimer les poteaux et grillage actuel. Nous soumettons cette approche au syndic.

Nous envisageons aussi d’en profiter pour faire réaliser par ICADE la prolongation du Muret, avec grillage, qui nous séparait du Lagon Bleu, en descendant la falaise vers la rue de la Méditérannée, dans la prolongation de ce muret, jusqu’à la limite de propriété après rétrocession à la mairie, ce qui devrait aboutir pile sur l’extrémité nord-ouest du mur qui soutient une partie du talus du C, parallèlement à la rue de la Méditérranée, au delà du pallier de l’escalier. Ceci contribuerait à compléter la clôture périphérique de la copro et à retenir le talus du C.

Dans le court-terme également, mais qui arrivera après la protection sur le grillage actuel, nous avons également décidé de faire faire un ou des devis pour la séparation entre l’avant du C et le Lagon Bleu, si possible sans porte, visant à empêcher des jeunes de venir sous les fenêtres du C, côté Lagon Bleu. Ce grillage rigide fera entre 1,50 et 2,00 m de hauteur et ira en ligne droite entre l’extrémité du muret Lagon Bleu et le côté amont de l’entourage béton de la grille d’aération du local chaudière C, à un endroit où la pente est encore très faible, où il sera bien visible de la rue, et donc dissuasif, et non susceptible d’être remis en question par une modification éventuelle ultérieure du talus sous l’avant du C. Ce tracé a été validé avec les copropriétaires de l’appartement sous la terrasse duquel ce grillage sera positionné. Il fera environ 4,80 m de long.

Côté Rue de la Méditerranée, au sud-est :

La limite de la copro sera, après rétrocession de la partie basse à la mairie, sous le C, la limite amont de l’escalier, et sous le B, le haut de la falaise. L’escalier et tout ce qui est dessous ne nous concerne pas. Le gabion posé par ICADE nous concerne.

Côté Moulin à vent et côté terrain vague, au sud-ouest :

Côté Moulin à vent, il existe une servitude de cour commune entre nos 2 propriétés, sur le terrain qui semble appartenir au Moulin à vent, qui vient jusqu’au pied du B. Cette servitude pourrait expliquer le tracé, bizarre, du grillage, percé en 2 endroits, devant une partie de l’arrondi du B et sur le côté de ce bâtiment.

Je vais essayer d’éclaircir ces points et d’obtenir les coordonnées du propriétaire du Moulin à vent. En fonction de cela, nous modifierons le tracé du grillage, ou pas.

La question de la taille, souhaitée par des copropriétaires des A et B, des arbres longeant ces propriétés, fait partie de nos projets. Il est possible que la fonction inavouée de cette cour commune, avec limite de propriété passant carrément au pied du B, soit une manoeuvre pour rendre plus difficile pour nous l’obtention d’une taille des arbres, situés du coup, plus en retrait par rapport à la limite de propriété.

Côté Interface entre le A et la place Yvonne M-A, au nord-ouest :

On est, ici, à nouveau dans le domaine du court-terme. Il s’agit d’éviter les accès, par des personnes extérieures à la résidence, sur le chemin d’environ 2m de large qui borde les A et B, devant les fenêtres et terrasses du RdC. Là aussi nous allons demander au syndic 2 devis (après consultation des pompiers, du jardinier et autre si nécessaire) et vraisemblablement avec porte d’accès, nous envisageons un grillage rigide pour compléter ce segment de 3m de long.

Côté Interface entre allée centrale et place Yvonne M-A, au nord :

Le sujet est l’utilisation de l’espace bétonné comme places de parking. Cela nuit à la possibilité de livraisons, déménagements, intervention des pompiers. Nous avons envisagé des pancartes « livraison » ou des inscriptions au sol. Nous n’avons pas retenu ces idées car la zone ne nous appartient pas, fait partie de l’espace public, et est du ressort de la Mairie.

Je viens d’envoyer un message au chef des services techniques pour la pose de plots, certains fixes (pour protéger les 2 places voisines de parking privé devant le E et devant le pignon du A) et d’autres plots escamotables pouvant être manoeuvrés par les services d’urgence (pompiers…) et par le CS.

Côté interface central avec l’espace public de l’allée centrale, au centre :

Il s’agit, essentiellement, du garde-corps muni de la fameuse (fumeuse ?) corde… Je l’ai examiné de plus près. Il y a 4 poteaux longs et 1 poteau court d’extrémité où la fixation de la corde est déficiente. J’ai fait des photos. Nous avons décidé de refaire faire un devis par l’entreprise dont nous avons approuvé le devis en AG, en nous assurant qu’il fait son affaire du « re-toronnage » de la corde et que cela ne change pas le visuel extérieur du haut des poteaux. Ceci devrait coûter moins cher que le devis approuvé en AG.

Nous allons en profiter pour lui faire faire un devis pour la pose des 10 vis manquantes sur les coupelles supérieures de certains des poteaux.

Nous interviendrons de nouveau plus tard, si de nouveaux poteaux d’extrémité lâchent la corde. Il y en a 20 en tout.

Nous confirmons la décision de ne pas mettre ICADE en demeure de réparer ces 2 points, par souci de rapidité (relative, certes) d’exécution.

Le portillon du C est hors service depuis quelques jours et une intervention a été déclenchée auprès du syndic. Le jeu latéral au niveau de la serrure a tellement augmenté que cela ne ferme plus. Le réglage de la position est à modifier. Il est possible que ce problème soit lié à une inclinaison vers l’étang du poteau côté étang, inclinaison elle-même en rapport avec l’enfoncement de la dalle au pied du C, côté étang, par rapport à l’entrée. En même temps, j’ai demandé une intervention pour diminuer le jeu important apparu récemment au niveau des poignées de 3 portillons sur 4.

Mr BOUFFARD a proposé un changement du mécanisme des portillons vers une porte type saloon, sans butée, avec un dispositif de rappel bilatéral. Pour l’instant, nous ne retenons pas cette idée, qui pourrait présenter du danger pour des enfants et nous préférons fiabiliser le système actuel et limiter les coûts.

Par rapport à la copro E & F, des immeubles locatifs :

Nous avons vu, sur le E ou le F, mais avec impact possible sur nous, membres du CS en vadrouille, ou sur l’entreprise de jardinage ou sur les pompiers, car c’est au-dessus de leur accès, des pots de fleurs posés en équilibre sur le mur garde-corps terrasse côté Baie d’Azur.

Nous allons signaler ça au syndic pour action auprès du syndic concerné.

VISITE EXPLORATOIRE CHEZ LE SYNDIC

Nous avons décidé d’aller passer quelques heures, à plusieurs, chez le syndic, pour :

• Analyser tous les rapports d’intervention des diverses entreprises depuis la livraison en 2017, et en tirer, peut-être, une demande de CR mensuel au syndic dans le futur.
• Analyser tous les dossiers des sinistres mettant en jeu une assurance, et en tirer, si besoin, une modification du processus de gestion de ces sinistres.
• Consulter tous les plans et documents techniques disponibles, demander éventuellement des copies, en faire une liste si besoin, dans la perspective, notamment, des démarches liées aux limites de propriété. Une démarche complémentaire chez le notaire aura éventuellement lieu ensuite.

QUALITE DE VIE DANS LA RESIDENCE, ASPECT ESTHETIQUE

Un début de visite exploratoire des terrasses a été fait. Les règles rappelées au début de ce CR ne sont pas respectées par tous.

Nous avons besoin d’aide pour faire tout ou partie des tâches suivantes et demandons un(e) volontaire !

• Faire une observation complète. Dresser la liste, appartement par appartement, des manquements à ces règles.
• Aller voir les résidents concernés et leur demander d’y remédier rapidement.
• En tirer un projet d’évolution du règlement de copropriété, vers du plus sévère et vers du moins sévère. Par exemple, au lieu d’interdire tout meuble, on pourrait interdire seulement les meubles de couleur différente du mur devant lequel ils sont.
• Nous envisagerons, ensuite, de demander au syndic de faire des mises en demeure très ciblées, spécifiant les objets à enlever des terrasses, avec menace d’intervention payante d’huissier, uniquement pour les copropriétaires et locataires concernés.

L’aspect esthétique inclut aussi la disparition des étiquettes papier et des plaques anti-publicité non conformes sur les boîtes aux lettres. Hélène va s’occuper de la mise à niveau et va proposer un processus nouveau et plus efficace de gestion des mutations. Un(e) volontaire pour l’aider ?

GESTION DES DOSSIERS DE CLIMATISATION, STORE & PERGOLA

Suzie a demandé et obtenu les nouveaux cahiers des charges, d’une part celui des stores, moustiquaires et BSO, d’autre part celui des pergolas. Nous y avons détecté des incohérences, avons fait des propositions de modification au syndic sur ces documents et sur le processus de validation, afin de raccourcir ce délai. Nous avons beaucoup de mal à obtenir du temps de Mr VASQUEZ pour faire avancer ce dossier et le clore avant l’envoi de la notification d’AG.(Actuellement, au moins 2 dossiers ont été transmis au syndic depuis 3 semaines et pas de nouvelles de validation de sa part).

ELECTRICITE GARAGE

Suite à l’avertissement concernant les voitures électriques et leur rechargement dans le CR du CS précédent, nous vous rappelons que, sur le site internet de la copropriété, dans la rubrique « cahiers des charges », figure un CdC sur ce point. Il indique notamment que, pour recharger sa voiture électrique, il faut installer une liaison électrique remontant au compteur de l’appartement correspondant au garage.

Bernard, pour le CS.